Los 3 principales tipos de vivienda

Antes de comprar una vivienda de obra nueva te recomiendo que consultes este artículo para conocer cuál de estos tres tipos de promoción de vivienda se puede adecuar mejor a tus necesidades conforme a tu nivel de ingresos y expectativas.

Dado que en España las competencias para la gestión en materia de vivienda se encuentran transferidas a las Comunidades Autónomas, ten en cuenta que esta información puede variar ligeramente. Me centraré para los ejemplos en la normativa de Castilla y León, que es donde fundamentalmente realizo mi trabajo.

Vivienda protegida

Es aquella vivienda que ha recibido algún tipo de ayuda por parte del estado y además cumple una serie de características sobre dimensiones máximas y precio máximo (de venta o renta), por medio de la “calificación provisional” del Proyecto y posterior “calificación definitiva” de la vivienda terminada. 

Dentro de las viviendas protegidas encontramos varias tipologías dependiendo el grado de intervención del estado en su promoción, construcción o financiación.

  • Viviendas de promoción directa. Las que se promueven o adquieren directamente por el estado, consejería, ayuntamiento o empresa pública.
  • Viviendas concertadas. Construidas en suelo público cedido a un promotor y que pueden contar con otro tipo de ayudas o subvenciones.
  • Viviendas de protección pública de gestión privada. Promovidas por un promotor privado, bien sea un autopromotor o un promotor para uso propio (por ejemplo, cooperativas de vivienda) bien empresas privadas, que ha conseguido acogerse a la protección pública.

Con independencia de la naturaleza del promotor, se clasifican las viviendas según su naturaleza, dimensiones máximas, destinatarios o ubicación en cuatro tipos:

  • Vivienda de protección pública general
  • Vivienda joven
  • Vivienda de precio limitado para familias
  • Vivienda de protección pública en el medio rural

En cualquier caso, el precio de la vivienda protegida será siempre inferior al de la vivienda libre; pero a cambio tendrá una serie de limitaciones: deberán destinarse a vivienda habitual y permanente de familias con ingresos inferiores a una cantidad determinada, no disponer de otra vivienda en propiedad, teniendo regulado su uso durante todo el tiempo que dure el régimen de protección. Además del precio, los destinatarios podrán beneficiarse de ventajas como avales, préstamos ventajosos y otro tipo de subvenciones. 

Incluso es importante tener en cuenta que este tipo de viviendas contarán con la supervisión del estado en cuando a la calidad del proyecto y al fomento de la accesibilidad, ahorro energético y sostenibilidad.

Todos los requisitos adicionales serán establecidos por las diferentes comunidades autónomas, y dependerán del tipo de protección que tenga la vivienda, del municipio donde se encuentre la misma y de la legislación que haya en vigor en el momento en el que la vivienda obtenga la “calificación provisional” del proyecto (esto es el “visto bueno” inicial de la comunidad autónoma sobre las características del proyecto en relación a que cumple los criterios de ser vivienda protegida, tras lo cual podrán comenzar las obras).

 

Vivienda de renta libre

La vivienda de renta libre es la tipología más común, es promovida por una empresa privada cuyo precio dependerá de las fluctuaciones del mercado y lo marca el vendedor libremente; no está sujeta a los precios estipulados por el estado. En estos casos, el comprador no necesita más requisito que el de encontrar la financiación necesaria para hacer frente a la compra de la casa (normalmente a través de una hipoteca).

Esta opción equivale a la compra de una casa ‘de catálogo’ en la que aceptas unas calidades dadas a un precio dado con poca modificación posible. 

Por un lado, si ya está construida tiene la ventaja de que dispones de ella al momento.

Otra opción que también se ofrece es la compra ‘sobre plano’ previamente a la construcción. Aquí tendrás que esperar a la entrega del edificio con la ventaja de que suele tener un precio más competitivo.

 

Vivienda en régimen de cooperativa

La vivienda en régimen de cooperativa es una tipología muy interesante en cuanto que permite acceder a viviendas de calidad a precio de coste. Históricamente ha sido la vía de acceso a la compra de vivienda de decenas de miles de españoles, cada vez más pasada la crisis inmobiliaria y la desconfianza hacia las empresas privadas promotoras.

Una cooperativa, sencillamente, es una asociación de personas sin ánimo de lucro que tienen unos intereses y objetivos comunes. En este caso, se trata de promover viviendas para su propio uso con precios con un ahorro considerable con respecto a viviendas desarrolladas por un promotor inmobiliario al eliminar este intermediario, tomando intereses comunes como puede ser la sostenibilidad, el ahorro energético, las zonas verdes… Y asegurándose un control exhaustivo de la calidad de las viviendas ya que los técnicos de la construcción (arquitectos y aparejadores) trabajan para la cooperativa y velan por sus intereses en lugar de por el beneficio económico de la promotora-constructora.

 

En la actualidad, y para evitar las empresas promotoras disfrazadas de cooperativas y sobre todo para asegurar la viabilidad del proyecto, existe la figura profesional de las gestoras de cooperativas. Estas son empresas profesionalizadas en la gestión de cooperativas, gestionadas por técnicos, y que pondrán los “ingredientes” necesarios para promover en cooperativa. Ten en cuenta que los bancos sólo facilitan financiación a los proyectos que les ofrecen las máximas garantías y gestionados por profesionales.

Frente a las ventajas del ahorro y seguridad que aportan hoy en día las cooperativas de viviendas, existe la desventaja del tiempo que tarda en desarrollarse el proyecto.

Este no es un proyecto para entrar a vivir en seis meses. El desarrollo de un proyecto en cooperativa es algo que parte de cero y requiere tiempo. Un período de 24 meses es un estándar que manejan las gestoras de cooperativas, pero existen dificultades que determinan retrasos en los proyectos – la más común es el retraso en la obtención de la licencia de obra mayor por parte del Ayuntamiento correspondiente. Aunque comparándolo con la compra de vivienda libre sobre plano, esta desventaja desaparece ya que los plazos serán muy similares.