5 pasos para el diseño y la construcción de casas

La construcción de una casa con un arquitecto es un proyecto a largo plazo que suele durar varios meses o años. Se desarrolla en fases sucesivas y en ocasiones concomitantes desde la adquisición de un terreno edificable hasta la entrega de la casa, pasando por el diseño y la delicada fase de las obras de construcción.

Este artículo presenta las diferentes fases para el caso específico del diseño y construcción de viviendas. Se puede encontrar una presentación detallada del caso más general en los pasos para el diseño y construcción de edificios.

1. Adquisición de terreno y financiación

Antes de la construcción de una casa, el propietario debe realizar una fase de exploración para encontrar un terreno edificable y el financiamiento necesario .

Para construir una casa, generalmente se deben cumplir tres condiciones:

  • Poseer un terreno o los derechos de uso y haber asegurado su edificabilidad. Por lo general, la edificabilidad de un lote de terreno debe verificarse mediante la obtención de un certificado de planificación urbana de las autoridades pertinentes.
  • Obtención de los fondos necesarios – préstamos bancarios, aportaciones personales, ayudas, etc. – para:
    • La compra del terreno y sus posibles conexiones a las diferentes redes de carreteras y servicios públicos (agua, alcantarillado, electricidad, telecomunicaciones).
    • La construcción de la casa: compra de todos los materiales y pagos de los contratistas encargados de cada especialidad (albañilería, techo, fontanería, electricidad…).
    • El pago de los honorarios de los diferentes especialistas que intervendrán – arquitecto, notario, geómetra, etc.
  • Obtención de la licencia de obra , que, según el país y la región, puede estar sometida a determinadas condiciones relativas al tamaño de la casa, terreno, diseño deseado, etc.

Obviamente, el lote de terreno debe elegirse sabiamente, de acuerdo con las necesidades del propietario, su presupuesto y el precio del terreno en el área seleccionada. De ser posible, se recomienda encarecidamente la firma de precontratos para la adquisición del terreno y la obtención de préstamos con cláusulas suspensivas con el fin de evitar cualquier imposibilidad de cumplir alguna de estas condiciones que impida la realización del proyecto.

Más allá de la simple ejecución de los planos obligatorios para la obtención de la licencia de obra, el arquitecto también puede ofrecer sus servicios como director de obra . Al contratar los servicios de un arquitecto durante todo el proyecto, tanto para el diseño como para la supervisión del sitio, todo el proyecto de construcción de una casa generalmente se facilita y acelera, y también a menudo se beneficia de una reducción en el costo total de las obras .

2. Anteproyecto: boceto, presupuesto y permiso de obra.

El arquitecto diseña la casa en diálogo con su cliente , según sus deseos y presupuesto, teniendo en cuenta las condiciones del terreno (forma, orientación, clima …) y las normas urbanísticas locales, para diseñar los planos detallados que conformarán el corazón del expediente de solicitud de licencia de obra .

Durante la primera fase de diseño, el arquitecto prepara un anteproyecto crudo que reagrupa las siguientes piezas:

  • Un plano del sitio: ubicación de la casa en todo el terreno
  • Un tosco plan de la casa
  • La superficie de las distintas habitaciones y partes de la casa.
  • Una nota explicativa del proyecto
  • Una primera estimación del costo total de la casa.

Tras la presentación de este primer estudio, el arquitecto trabaja en constante diálogo con el propietario del proyecto para integrar sus deseos y modificaciones y proponer un estudio de croquis, con el fin de llegar a un acuerdo sobre los planos detallados que constituyen el anteproyecto detallado . Aunque los detalles exactos pueden cambiar de un país a otro, este borrador final, que especifica la inserción de la casa en su entorno, la estructura de los espacios interiores, su apariencia y acceso, generalmente contiene los siguientes documentos:

  • Plan de integración de la casa en el sitio.
  • Plan de sitio
  • Planos de fachadas con detalles de puertas y ventanas
  • Planos de los diferentes niveles
  • Notas explicativas que proporcionan más detalles sobre:
    • Materiales de construcción, cubiertas, revestimientos y colores.
    • Las áreas construidas de la casa y las diferentes estancias.
    • La estimación del coste global de las obras.

El borrador final será la base sobre la que el arquitecto constituirá el expediente de solicitud de licencia de obra , con el aporte de los documentos técnicos, administrativos y legales requeridos por las autoridades locales . Las piezas exactas requeridas pueden variar entre países y ciudades, pero generalmente incluyen:

  • La identidad como propietario del proyecto, como quien ordena la construcción.
  • La identidad del propietario del terreno, si es diferente del propietario del proyecto.
  • La identidad del arquitecto
  • El estado legal y el tamaño del terreno.
  • La autorización para cortar árboles y limpiar la vegetación si es necesario.
  • Los métodos de financiación previstos

Tras la presentación del expediente de solicitud de licencia de obra, el arquitecto sigue sus instrucciones y ayuda al cliente a recuperar los documentos o la información requerida por los servicios involucrados para obtener la licencia de obra en el menor tiempo posible.

3. Diseño detallado y selección de contratistas

Tan pronto como se reciba el permiso de construcción, el arquitecto realizará el diseño detallado de toda la casa y los planos requeridos para la terminación de cada una de sus partes. Define claramente los diferentes lotes para consulta de los contratistas de cada especialidad:

  • Planos, secciones y alzados necesarios para la correcta comprensión de todo el proyecto y la intervención de cada especialista
  • Una cotización detallada que describe todas las operaciones a realizar por cada especialidad y los costos correspondientes
  • Un plan indicativo para la ejecución de las diferentes obras para cada especialidad

Las empresas elegidas, siguiendo las sugerencias del arquitecto, propondrán sus ofertas para cumplir cada una de las misiones constructivas que corresponden a su especialidad. El propietario del proyecto selecciona a los contratistas que participarán en la construcción, con el asesoramiento del arquitecto y de acuerdo con el presupuesto del propietario y las ofertas de los contratistas.

El deber del arquitecto garantiza que se cerciorará de que cada empresa tenga las competencias y garantías necesarias para la completa realización de su lote y que estudiará la idoneidad de los presupuestos propuestos en relación con los servicios solicitados, para garantizar la selección de los más acertados. empresas en el mejor interés del propietario del proyecto .

Según el tipo de intervención de las constructoras seleccionadas, se firman diferentes contratos que definen:

  • La naturaleza y el alcance de cada intervención.
  • Una especificación descriptiva y planes de ejecución detallados por especialidad
  • Seguro de responsabilidad profesional de los contratistas
  • Los precios con IVA incluido y el índice de posibles revisiones de precios.
  • Un cronograma de ejecución de las obras para cada especialidad
  • Un cronograma preciso de pagos según el avance de cada lote
  • Las fechas de inicio y finalización previstas para cada lote y las sanciones por retrasos.
  • El tiempo necesario para realizar las reparaciones de posibles defectos a la recepción de la vivienda.
  • La garantía anual del 5%, abonada un año después de la recepción de la obra para garantizar la reparación de los defectos no detectados en la recepción.
  • El seguro de daños para garantizar al propietario contra defectos de fabricación.

Las obras pueden comenzar entonces, bajo la dirección general del director del proyecto, que generalmente también es el arquitecto. Como “contratista principal” o “contratista principal”, supervisará la totalidad de las obras, inspeccionará periódicamente el sitio de construcción en nombre del propietario y lo mantendrá informado periódicamente de las operaciones y pagos a realizar a cada empresa de acuerdo con el estado de progreso de sus obras.

4. El sitio de construcción

El comienzo del sitio de construcción marca el comienzo de la construcción real de una casa. Consta de dos grandes categorías de trabajo: las obras estructurales que reúnen la construcción para la estructura y la solidez de la casa, y las obras secundarias que reagrupan las funciones necesarias para el confort de la casa y su uso diario por parte de los habitantes.

Aquí están las fotos de todo el progreso de un sitio de construcción para una casa de la ciudad para ilustrar las diversas etapas de la construcción, desde la demolición de la estructura anterior hasta la finalización de la nueva. Esta casa original se basa en el uso de materiales de construcción habituales y económicos y los reflejos de la madera como material de decoración en contraste con un revestimiento gris de la forma original de la casa.

Trabajos estructurales

Las obras estructurales involucran la construcción de los elementos estructurales de la casa, su anclaje en el suelo, la solidez de las paredes y el techo . Se desarrollan en una serie de intervenciones de cuatro grandes especialidades, desde el suelo hasta el techo.

Movimiento de tierras

Preparación del terreno para construir una plataforma de construcción adecuada, nivelación y excavación de excavaciones, trincheras que darán la bienvenida a los cimientos. El movimiento de tierras se acompaña de un posible drenaje si hay una presencia significativa de agua en el suelo, especialmente para las casas con sótano o sótano.

Demolición de la casa existente

El terreno sobre el que se construyó la casa estaba ocupado anteriormente por una pequeña casa de pueblo. Tuvo que ser demolido para dejar espacio para la construcción de una casa nueva, más espaciosa y moderna.

Casa vieja para demoler
Casa vieja para demoler
Demolición de la casa antigua
Demolición de la casa antigua
Terreno nivelado y limpiado
Terreno nivelado y limpiado

Cimientos

Instalación en excavaciones de armaduras de acero y vaciado de hormigón que constituyen los cimientos del hormigón armado. La profundidad de los cimientos depende de la calidad y estabilidad del suelo; cuanto más inestable es el suelo, se deben construir cimientos más profundos.

Anteriormente existía una bodega en el sótano de la casa antigua, se conserva antes de verter la losa de hormigón sobre la que se basará la nueva construcción.

 El sótano se despejó antes de excavar las excavaciones para los cimientos.
El sótano se despejó antes de excavar las excavaciones para los cimientos.

Albañilería

Fundición de una losa de hormigón (a menudo reforzada) en la planta baja o en el sótano, con aislamiento o calefacción por suelo radiante si es necesario. Realización de muros exteriores, y eventualmente algunos muros interiores de soporte usualmente con bloques de hormigón ensamblados con mortero, y dejando espacio para puertas y ventanas.

Losa de hormigón: base de la casa.
Losa de hormigón: base de la casa.

La construcción de los muros que forman la estructura de la casa se basa en el uso de bloques de hormigón. Esta casa de 3 plantas se caracteriza por grandes ventanales que crean grandes aberturas en el jardín y un ático en un espacio habitable original.

Construcción de las paredes - lado del jardín
Construcción de las paredes – lado del jardín
Construcción de muros - lado de la calle
Construcción de muros – lado de la calle
Conexión al sistema de alcantarillado y ventilación de la bodega.
Conexión al sistema de alcantarillado y ventilación de la bodega.
Preparación para el vaciado de la losa de hormigón del segundo piso.
Preparación para el vaciado de la losa de hormigón del segundo piso.
Descripción general de mampostería completa
Descripción general de mampostería completa

Carpintería

Colocación del marco que soportará el techo.

El marco del techo está diseñado para permitir que las vigas aparezcan dentro de la parte superior de la casa y que parezca “orgánica”.

Instalación del marco de madera que soporta el techo.
Instalación del marco de madera que soporta el techo.

Obras secundarias

Las obras secundarias implican la implementación de los distintos elementos de acondicionamiento interior y acabados por estética y confort para la vida cotidiana de los habitantes. A veces, ciertos trabajos secundarios pueden realizarse al mismo tiempo.

Cubierta

Colocación de tejas, pizarras u otros materiales de cubierta, para protección contra la intemperie, así como canaletas y bajadas de agua. La casa se denomina “hermética” cuando la cubierta y su impermeabilización están terminadas.

Fuera, el objetivo de esta casa es crear un aspecto moderno que resalte la belleza natural de la madera.

Carpintería y techado - lado de la calle
Carpintería y techado – lado de la calle

Carpinterías

Aislamiento interior, exterior y enlucido: instalación de los marcos metálicos que soportan los tabiques. Instalación de aislamiento térmico o acústico en paredes y techos, eventualmente cubiertos con placas de yeso para dar soporte a la pintura, instalación de bajo techo. Esta parte finalmente se sincroniza con el trabajo de techado. La casa se llama “hermética” una vez que se instalan las puertas y ventanas.

Carpintería y cubiertas - lado jardín
Carpintería y cubiertas – lado jardín
Casa hermética - descripción general
Casa hermética – descripción general

Equipamiento interior

Instalación de tabiquería de las habitaciones y materiales aislantes.

El diseño interior y el mobiliario de esta casa tienen como objetivo crear un espacio cálido en el interior, que utiliza juiciosamente los volúmenes y la luz.

Instalación de una partición
Instalación de una partición

Electricidad, fontanería, saneamiento

Instalación de redes eléctricas y de telecomunicaciones, agua fría y caliente y alcantarillado.

Partición con aislamiento
Aislamiento y fontanería
Evacuación de agua para la ducha
Evacuación de agua para la ducha

Pavimentos, pintura, decoración, revestimientos exteriores y cerrajería

Acabado del interior y exterior de la vivienda e instalación del último equipamiento. La elección del revestimiento exterior (yeso, piedra, madera, etc.) a veces está limitada por las normas de planificación urbana, que varían según la arquitectura nacional, regional o local.

Instalación del piso flotante
Instalación del piso flotante
Herrajes de la planta baja
Herrajes de la planta baja
Instalación de escaleras al primer piso.
Instalación de escaleras al primer piso.

Acabados y accesorios

Instalación de contraventanas, pintura y revestimientos exteriores, realización de los jardines, terrazas, piscinas, vías de acceso…

Andamio para instalar el revestimiento exterior
Andamio para instalar el revestimiento exterior
Acabado del revestimiento exterior
Acabado del revestimiento exterior

Construcción terminada

La casa terminada ofrece un aspecto natural y muy contemporáneo. Contrastando con el barrio pero sin denotar, su arquitectura realza y dinamiza el entorno urbano.

Casa terminada - lado jardín
Casa terminada – lado jardín
Casa terminada - lado de la calle
Casa terminada – lado de la calle

5. Recepción de las obras

Al finalizar las obras, se registra un informe escrito para la recepción de la casa con la asistencia del arquitecto. La fecha de este informe es la fecha legal de inicio de los períodos de las distintas garantías para las obras . Dependiendo del estado de la casa en la recepción, se puede aceptar sin reserva, en perfecto estado, aceptado con reserva, si se detectan o rechazan determinados defectos. Aunque el proceso puede diferir entre países específicos, generalmente es el siguiente.

Si se detectan defectos , las empresas están obligadas a repararlos dentro de los plazos definidos en sus contratos en colaboración con el arquitecto. Más allá de eso, los contratistas que no garanticen la terminación total podrían ser considerados financieramente responsables de la terminación de sus lotes por parte de terceros.

Las cuentas de obra del contratista son detenidas y pagadas por el director del proyecto, posiblemente con deducciones o multas por demora, y una deducción del 5% por la garantía de un año de perfecta terminación. El 5% restante se paga al final del año siguiente a la casa de aceptación, salvo que exista oposición por incumplimiento por parte de las empresas.

El arquitecto puede llevar a cabo las mejoras previstas en el contrato si el propietario requiere obras adicionales o para dar cuenta de un cambio en el índice de precios definido en el contrato.

En los países que especifican garantías legales, la fecha de recepción de la vivienda también se utiliza como fecha de inicio de la garantía de los equipos (normalmente de dos años) que pueden separarse de las principales obras estructurales (puertas, ventanas, contraventanas …) y la garantía de la solidez de las obras estructurales (habitualmente durante diez años).