6 pasos para el diseño y construcción de edificios
El jefe de proyecto es aquél que dirige la construcción de un edificio para el cliente, organiza la construcción, el proyecto o ambas dos de acuerdo con una secuencia de pasos claramente definida que maximiza la calidad del trabajo final.
Por lo general, la misión de jefe de proyecto (o Project Manager) se encomienda a un profesional de la construcción, habitualmente arquitecto, que se encarga del diseño del edificio, dirigir y supervisar su construcción, elección de contratista, gestión de permisos y todas las etapas del proyecto arquitectónico, a veces en colaboración con diversos especialistas según las particularidades del proyecto.
En España y otros muchos países, el arquitecto es el único actor legalmente competente para redactar el proyecto de diseño y ejecución que lleva a la solicitud de un permiso de obras. Esto es así en la mayoría de los encargos, todo ello dependiendo el uso final al que se destine la edificación. Existen otras misiones que no requieren la intervención de un arquitecto y que pueden confiarse a otros profesionales como ingenieros u arquitectos técnicos.
El arquitecto es el más calificado, por experiencia y formación, para llevar a cabo todas las misiones, desde el diseño pasando por la construcción y gestión y hasta la recepción final de la obra.
Las misiones que se presentan a continuación representan un caso general; que pueden diferir ligeramente según las características individuales de cada proyecto y la participación del jefe del proyecto.
1. Viabilidad del proyecto arquitectónico
Entrevista con el arquitecto
En un primer contacto, el propietario del proyecto de construcción o promotor expresa sus expectativas al arquitecto quien le ayuda a especificar sus necesidades y definir un programa para llevar a cabo su proyecto arquitectónico en las mejores condiciones.
El arquitecto informa al cliente sobre las condiciones del sitio, la construcción y las funciones del edificio, y cualquier necesidad adicional a contratar, así como los procedimientos administrativos requeridos. Pregunta sobre el presupuesto del cliente y ofrece asistencia para ajustar la financiación del proyecto o posibles subvenciones. El arquitecto describe todos los servicios que propone entregar, las garantías que proporciona y los honorarios correspondientes a convenir con el cliente. Si el cliente aún no posee un terreno adecuado, el arquitecto también puede ayudarlo en la búsqueda de uno posible.
El arquitecto puede también ofrecer sus servicios para una primera misión de estudio de viabilidad y realización de los primeros bocetos que sintetizarán todas las consultas formalizadas junto con el cliente, por un coste acordado.
Estudios previos
El arquitecto primeramente realiza un primer estudio previo de viabilidad del edificio deseado mediante un bosquejo inicial basado en los diversos parámetros relacionados con el sitio de construcción, las características del edificio demandadas por el cliente y sus limitaciones financieras. Este boceto inicial permite una visualización inicial del proyecto y su encaje en la parcela. En caso de rehabilitación o renovación de un edificio existente, el arquitecto también proporciona su estudio diagnóstico técnico y arquitectónico para realizar las modificaciones deseadas y los trabajos requeridos.
El arquitecto también especifica una primera estimación del coste para cumplir con las expectativas del promotor del proyecto. El arquitecto también puede proponer varias opciones que se centren en una u otra de las necesidades del promotor como: minimizar los costos de construcción, minimizar los costos de uso y mantenimiento, maximizar la durabilidad del edificio, el encaje óptimo en el entorno natural o urbano, la calidad arquitectónica y / u originalidad, etc.
Estudios preliminares de diseño.
Si el cliente está satisfecho con el bosquejo inicial o los estudios de diagnóstico, decidirá continuar los trabajos de acuerdo con las propuestas iniciales de los estudios de bosquejo o realizar los cambios pertinentes.
- Anteproyecto
En este punto del proyecto, el arquitecto proporciona una descripción precisa de las diferentes opciones que ha seleccionado para el proyecto. Se debe otorgar un cierto grado de tolerancia respecto a la solución final según el tamaño del proyecto y el estado actual de los trabajos de estudio. Aquí se suelen comprobar que lo proyectado cumple los condicionantes urbanísticos de la parcela para asegurar definitivamente la viabilidad del proyecto.
2. El proyecto básico
El proyecto básico comprende la parte inicial del proyecto en el que se definen las características generales del edificio y más esenciales para definirlo. El mismo sería suficiente para la obtención de la licencia urbanística municipal a la espera de la entrega del proyecto de ejecución. Consta de:
- Memoria descriptiva con las características generales de la obra así como algunos estudios preliminares para una valoración urbanística por parte de la administración.
- Planos generales del edificio, a escala y acotados con indicación de las superficies.
- Presupuesto aproximado de las obras.
3. El proyecto de ejecución
El proyecto de ejecución comprende toda la documentación incluida en el proyecto básico y añade la información que desarrolla la estructura e instalaciones del futuro edificio y todos los detalles constructivos necesarios para llevar a cabo la obra completa de construcción. El proyecto de ejecución completa al básico en cuanto al trámite de licencia municipal aunque ambas partes se pueden presentar también de manera conjunta. Consta de:
- Memoria constructiva de la obra describiendo la estructura e instalaciones. Justificación del cumplimiento de las normativas técnicas de aplicación en la construcción de la obra. Otros anejos a la memoria que completan el proyecto.
- Planos de cimentación y estructura, instalaciones, detalles constructivos y de carpinterías.
- Documento o pliego de condiciones técnicas para la ejecución de la obra.
- Mediciones y presupuesto detallado de las obras.
4. La licencia y la selección del contratista para la construcción
La licencia municipal
Para la obtención de la licencia municipal es necesario presentar el proyecto básico y de ejecución visado por el correspondiente colegio oficial.
Como se ha indicado anteriormente, en la práctica y según las circunstancias de cada caso, el proyecto se puede plantear de dos maneras:
- De modo sucesivo, redactando primero el Proyecto Básico y después el Proyecto de Ejecución.
- De modo conjunto, redactando un único documento que en este caso se denomina Proyecto Básico y de Ejecución.
Será tu arquitecto quién en función de las circunstancias de cada caso, puede recomendar la opción más adecuada para lograr el objetivo de la licencia.
Selección del contratista o constructor
El arquitecto, a petición del promotor, puede ofrecer o asesorarle sobre las empresas contratistas capaces de intervenir en la obra y analizar las diferentes ofertas de los contratistas. Con la delegación del promotor se pueden realizar negociaciones en nombre del cliente y hacer modificaciones para que se ajusten a los presupuestos asignados.
El arquitecto asiste al promotor seleccionando los diferentes contratistas de construcción según los criterios definidos en el proyecto. Puede sugerir los servicios de un contratista por la experiencia pasada y las garantías de seriedad que ya ha presenciado. Tras la selección definitiva de la empresa, el arquitecto se reúne con la empresa contratista para planificar las obras y se comprometen contractualmente con el promotor sobre los costos y plazos que deben cumplir con arreglo a las mediciones y presupuesto definido en el proyecto. Una buena práctica es incluir dichas mediciones en el contrato de obras.
5. Las obras de construcción
Dirección facultativa de las obras
La dirección de obras es colegiada entre arquitecto y aparejador, forma lo que se llama la “dirección facultativa” y comprende toda la supervisión de la construcción, de los oficios y del contratista para asegurar la correcta ejecución de las fases de la construcción. Se debe encargar también de las medidas de seguridad en la obra y de su cumplimiento.
La dirección facultativa también supervisa los pagos a los contratistas y la realización de los servicios correspondientes a su debido tiempo. Son los representantes del promotor en la obra y deben autorizar cualquier modificación al proyecto y consignar en los libros de órdenes y de visitas cualquier incidencia o aclaración sobre la correcta interpretación del proyecto y los planos.
Programación, coordinación, ejecución y supervisión de los trabajos de construcción
Estas tareas básicas que conforman los trabajos de construcción, su secuenciación y los puntos críticos en esta secuencia de intervenciones, constituyen la misión de coordinación y planificación, que desarrollará el jefe de obra designado por la empresa contratista. El objetivo es planificar cuidadosamente el entrelazado óptimo de las diversas intervenciones de los oficios para implementar la construcción más rápida y eficiente posible.
6. Entrega del edificio al cliente
Asistencia para operaciones de recepción
El arquitecto encargado del control de las obras se encarga también de la asistencia técnica necesaria para entregar el edificio al promotor.
El promotor confirmará que se han cumplido sus expectativas, acompañado por el arquitecto y el contratista, para poder asegurarse de que el edificio se encuentra, hasta el más mínimo detalle, dentro de lo contratado.
Finalmente, la dirección facultativa (arquitecto y aparejador) certifican las obras terminadas mediante el Certificado Final de Obra en correspondencia con los términos de los contratos de garantías reglamentarias. También cabría imponer sanciones a los contratistas que excedan el tiempo permitido para su intervención o corregir y asegurar la correcta liquidación de sus trabajos.
Una vez que todos los trabajos han sido validados por el promotor y el gerente del proyecto de construcción, se acuerda el acta de recepción final del edificio y la transferencia completa de la responsabilidad del edificio (o edificios) al promotor.