Descubre los 10 consejos que debes saber antes de comprar un piso o parcela

Es muy importante que todos elijamos correctamente la casa soñada. En ella vamos a pasar nuestra vida y a compartir los momentos y experiencias que la marcarán. Por ello, te mostrare las preguntas que hay que hacer antes de comprar un piso.

Adquirir o construir una casa es una de las decisiones más importantes y meditadas de nuestra vida y normalmente pensamos en ella como la definitiva. Es normal tener incertidumbres, ya que esto significa invertir los ahorros de toda una vida y habitualmente contratar una hipoteca.

En este articulo te daré mis consejos antes de comprar una vivienda o parcela y en que fijarse al comprar una casa o vivienda.

1. Establece tu precio máximo de compra

Al comprar o construirte una casa el factor más importante es cuánto dinero quiero
invertir. Dado que esto no depende tanto de ti, tendrás que establecer el precio máximo que quieres o puedes pagar:

1. Si estás pensando en vender tu casa para comprar otra deberás plantearte cuánto dinero de la venta quieres reinvertir en vivienda. Recuerda que solo pagarás impuestos por el dinero que no gastes en comprar una casa.

2. Si se trata de una primera vivienda o de una inversión, debes acudir al banco para garantizar la viabilidad de una hipoteca.

3. Debes informarte sobre todas las ayudas que puedes recibir. Incluso conocer las posibles deducciones en la declaración de la renta.

4. Por último, tendrás que sumar todos los gastos que se generarán:

          o Impuestos y gastos de vender tu casa previa, si es tu caso.
          o Costes de la mudanza.
          o Impuestos y gastos de la compra de la nueva casa.
          o Comisiones de la inmobiliaria.
          o Posibles reformas o mejoras de la casa.
          o Gastos de ser propietario de una casa.

2. Escoge tu programa de necesidades

Comprar o construir una casa es una decisión que, en principio, se plantea para toda la vida. Por lo tanto, tomate un tiempo para relajarte, meditar y pensar qué es imprescindible en la casa de tus sueños.

Piensa qué necesitas, cómo vives, cuáles son tus hábitos, a qué le querrías dar más importancia, dónde pasas más tiempo… Así podrás acertar en la elección de acuerdo a las necesidades que tienes.

A esto, en arquitectura, lo llamamos el programa de necesidades. Es importante este punto ya que determinará todos los pasos a seguir para poder cumplir tus expectativas.

3. Determina tu barrio o parcela

Debes tener en cuenta la localización de tu casa. No te dejes llevar por los impulsos o las zonas de ensueño ya que hay muchos barrios que te pueden sorprender. La mejor forma de decidir dónde vivir es:

  1. Visita todos los barrios de tu localidad. Dedica algo de tiempo a tomar un café por cada zona, entra en los supermercados, observa qué instalaciones hay, etc. Esto puede tomar bastante tiempo, pero también te ayudará a saber claramente dónde quieres vivir.
  2. Haz un listado con los barrios que más te interesan.
  3. Investiga el precio medio de cada barrio para elegir el más idóneo a tus necesidades. 

4. Planifica la búsqueda de casa o parcela

Como ya tienes un presupuesto claro, tu programa de necesidades y una zona determinada, comienza la verdadera búsqueda. Para ello tienes varias opciones:

A través de particulares: no tiene costes de agencia, aunque requiere el mayor esfuerzo. Además, debes tener un buen conocimiento legal y del sector para que no haya complicaciones.

Mediante una agencia inmobiliaria: es la alternativa más cara y la negociación no depende de ti ya que el agente inmobiliario tiene comisión por la venta

5. Selecciona las visitas y sé exigente

Ha llegado el momento de visitar las casas o parcelas que has seleccionado. Es muy importante que estés atento a todos los detalles. Al fin y al cabo, se trata de una inversión crucial en tu vida:

  • Revisa todo lo revisable, entra en todas las estancias, comprueba la apertura de puertas y ventanas, revisa los grifos, enchufes e interruptores, comprueba que no se va la luz con varios aparatos conectados y revisa los olores.

  • Comprueba el funcionamiento de la calefacción y agua caliente y de los aparatos de ventilación y climatización.
  • Fíjate en todos los posibles defectos y muéstralos al vendedor porque te ayudarán a negociar el precio.

  • Valora la existencia o no de ascensor ya que esto rebaja considerablemente el precio y puede originar una futura derrama.

  • Por mucho que te guste la casa, no muestres ningún entusiasmo ni dejes entrever emociones positivas o serás más vulnerable durante la negociación.

  • En el caso de búsqueda de parcela comprueba que se trata de un solar, es decir que aparte de contar con la calificación de suelo urbano tenga los servicios urbanísticos disponibles (luz, agua potable, desagües y calle urbanizada) a pie de calle. Fíjate también si el solar está o no vallado porque será un gasto a contemplar.

6. Revisa el estado de cargas y de la ITE


Otro aspecto fundamental que tener en cuenta al comprar una casa o parcela edificable es saber si el inmueble tiene alguna carga, embargo o incluso hipoteca. Deberás tenerlo en cuenta para la negociación del precio final. Estos datos se pueden consultar solicitando una nota simple en el registro de la propiedad si el vendedor no te lo proporciona.

Además, debes comprobar si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), control obligatorio para inmuebles de más de 40 años en grandes municipios. En la web del Ayuntamiento podremos acceder a estos datos si el edificio está obligado a pasarla. Esta revisión se debe renovar cada 10 años y garantizaría el buen estado del edificio una vez se han realizado las reparaciones necesarias.

En el caso de parcelas, es conveniente que solicites al propietario o al ayuntamiento copia de la cédula urbanística donde te informarás de la ocupación o edificabilidad máxima, si la vivienda se puede construir adosada o aislada, y otros datos de importancia.

Si optas por consultar al ayuntamiento el estado de la parcela que te gusta, recuerda que los técnicos municipales están obligados a informarte. Recuerda también que no pueden realizar tu proyecto debido a sus incompatibilidades. El trámite para realizar el proyecto es el mismo sea un arquitecto independiente o el técnico municipal, además esto último es ilegal. Si te ofrecen realizar el proyecto, o con algún amigo o conocido suyo, no seas cómplice y denuncia.

7. Infórmate sobre los pagos de la comunidad

Los gastos de la comunidad se pagan en función del porcentaje de cuota de participación total del edificio. Saber la cantidad exacta de estos gastos te ayudará a hacer un cálculo más aproximado y, si el propietario no lleva los pagos al día, evitarás sorpresas de última hora.

También es útil que preguntes por la frecuencia con la que se hacen derramas y a cuánto an ascendido en los últimos 10 años. Estos datos te los podrá proporcionar el administrador de fincas o el presidente de la comunidad en su defecto.

8. Analiza el vecindario

Si es posible, antes de comprar una casa o parcela hay que dedicar algo de tiempo a conocer a tus futuros vecinos. Podrán ayudarte a resolver incidencias en el futuro, mejorarás la convivencia y puede que hasta hagas amigos. Hazte con los estatutos de la comunidad, por si prohíben, por ejemplo, tener animales, abrir huecos para nuevas ventanas o algún otro aspecto no habitual.

9. Investiga los vicios ocultos y valora la reforma o nueva construcción

Pregunta a los vecinos si han tenido problemas con la fontanería, grietas en las paredes, etc. En general, investiga todos los posibles vicios ocultos que puedan aparecer.

Como todas las viviendas compradas no se van a adaptar al 100% a nuestras expectativas, valora la posible reforma para lograrlo para poder estimar mejor el precio de compra óptimo.

Si se trata de una parcela, debes saber que la vivienda se adaptará a tus expectativas y que no tendrás que preocuparte por este punto más allá de valorar adecuadamente la nueva construcción.

Siempre puedes contar con la ayuda de un arquitecto que te aconseje profesionalmente en esta tarea.

10. Negocia el precio de venta

Llega el momento de negociar el precio de venta de la casa y acordar una cantidad justa. Para ello investiga el precio real de la vivienda, analiza los contras de la casa y argumenta bien por qué la devalúan. Fíjate también en el tiempo que la casa lleva sin venderse y sé el primero en hacer una oferta.

Si todo va bien en la negociación, puedes conseguir una importante rebaja que ayudará a afrontar mejor la reforma o la nueva construcción para conseguir tu vivienda deseada.

Espero que este articulo te haya ayudado a aclarar tus dudas de los factores que tienes que tener en cuenta antes de comprar una casa. 

“Intento aportar toda mi expiencia y saber hacer en cada proyecto. Creo que los clientes merecen lo mejor de mi, por la confianza depositada en un gasto tan decisivo para sus vidas, como es su vivienda o negocio”

Alberto Cuba Gato
ARQUITECTO

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