GUÍA DEL AUTOPROMOTOR DE VIVIENDA

Descubre como ahorrarte hasta el 30% del coste de tu vivienda

Si has entrado aquí y te estás planteando ser autopromotor de tu vivienda o de la adecuación de ese local para tu negocio, bienvenido al lugar indicado.

Esto pretende ser una guía para orientarte en lo más básico para poder sacar tu autopromoción adelante con la ayuda de tus técnicos. En este proceso necesitarás de los profesionales de la construcción y de los técnicos que velarán por tus intereses. Por ello es importante que te dejes aconsejar por profesionales independientes.

Como ejemplo, vamos a tomar una construcción con los siguientes datos:

  •  Vivienda aislada de 100 m2 de superficie. Calidades medias
  • 100.000 € de presupuesto de ejecución material (PEM)
  •  Situada en una parcela de 250 m2

Como orientación previa, el proceso completo en condiciones normales debería durar entre uno y dos años.

El presupuesto de ejecución material (PEM) es un concepto bastante importante, ya que sirve de base para calcular las tasas municipales y otros conceptos.

Básicamente es el resultado de sumar todos los ingredientes (partidas de obra) de la construcción exclusivamente teniendo en cuenta el material, la mano de obra y los andamiajes.

A este presupuesto se le deben sumar otros conceptos (beneficio del constructor, impuestos…) para obtener el presupuesto de contrata.

Por tanto, tenemos que:

  •  Presupuesto de ejecución material (PEM): Coste de los materiales y procesos de la construcción. En teoría, es lo que le cuesta al constructor ejecutar la obra.
  •  Presupuesto de contrata (PEC): Presupuesto considerando el beneficio y los gastos del constructor. Habitualmente será un 19% más del PEM. Habitualmente se aproximará al presupuesto ofertado por el constructor sin tener en cuenta el IVA.

1.- EL AUTOPROMOTOR

Eres tú, el iniciador del proceso. Un autopromotor utiliza lo construido para uso propio o de su familia.

Debes tener en cuenta la diferencia con el término ‘promotor’ que es quien promueve la construcción con la finalidad de sacar beneficio. Por ejemplo, si destinas la vivienda a alquiler o a venta serás un promotor.

En definitiva:

– Un autopromotor, que destina el edificio para uso propio, tan solo pagará el IVA del 10% sobre el presupuesto de contrata.

– Un promotor, que quiere sacar beneficios, debe pagar un IVA del 21%, sobre el presupuesto de contrata.

2.- EL ARQUITECTO

El arquitecto será tu mano derecha durante tu experiencia como autopromotor. Te ahorrará mucho dinero, estudiando las soluciones más ventajosas y detectando los errores en la obra.

Su trabajo generará ahorros tanto en la obra como a largo plazo en consumos y mantenimientos.

Las labores de un arquitecto serán, habitualmente elaborar el proyecto de arquitectura cuyas fases son:

– Anteproyecto
– Proyecto Básico
– Proyecto de Ejecución

El proyecto es el libro de instrucciones para construir. Además de ser el documento legal para obtener las licencias de edificación. Y supondrá el mayor ahorro imputable al proceso de construcción, ya que no dará lugar a malentendidos ni a subjetividad y, en definitiva, deja todo el proceso sumamente claro y por escrito. Un proyecto completo se compone de 4 partes:

  1.  Memorias descriptiva y constructiva. Los textos que definan al detalle tu vivienda, tanto a normativa como a materiales.
  2. Planos. Definen visualmente el proyecto y deben contener toda la información necesaria y detalles constructivos para ejecutar la obra.
  3.  Pliego de condiciones. Es un manual de instrucciones enorme que define las condiciones en las que se debe regir la obra.
  4.  Mediciones y presupuesto. Las mediciones son el documento que reúne y computa todas las pequeñas partes del edificio (unidades de obra) y cantidad de las mismas que hay en el proyecto. Esto es la lista de la compra. Ordenará y planificará tu economía y tu financiación. Será con estas mediciones de tu proyecto con las que podrás pedir precio a distintos constructores, y que todos te presupuesten lo mismo, ya que todos estarán comparando las mismas cantidades de idénticas calidades.Cualquier presupuesto de constructor, sin este punto de partida, será erróneo o por exceso (que no te descontarán) o por defecto (que te reclamarán para poder terminar).

Las tareas del arquitecto como director de obra (macro-control) se resumen en dos:

1. Verificar que todo se construya idénticamente a lo reflejado en el Proyecto.

2. Certificar que los trabajos se han ejecutado correctamente para que puedas pagar con tranquilidad al constructor.

Por tanto, el arquitecto deberá visitar la obra tantas veces como estime necesarias para corroborar que todo se construye conforme al proyecto y, una vez corroborado, extenderá los documentos de certificación.

Por elaborar el proyecto y supervisar la dirección de obra, lo habitual es que un arquitecto cobre entre un 6 y 10 % del Presupuesto de Ejecución Material de tu obra. De todas formas, los honorarios son libres.

Aplicado al ejemplo, entre 6.000 € y 10.000 €.

3.- EL APAREJADOR

También llamado arquitecto técnico, que es el título oficial. Habitualmente es el encargado de realizar:

– Dirección de ejecución de la obra
– Coordinación de Seguridad y Salud

Se trata de realizar una dirección exhaustiva de la construcción (micro control), lo que conlleva la supervisión y control de la correcta ejecución, por parte del constructor, de lo proyectado por el arquitecto. Se asegura de la cantidad y la calidad de lo edificado.

Deberá garantizar también las medidas de seguridad en la obra y su cumplimiento.

Junto con el director de obra (arquitecto) forma lo que se llama la “dirección facultativa” que es colegiada entre ambos.

Por realizar estas labores el aparejador cobrará alrededor de 1/3 de los honorarios del arquitecto. Que, en % sobre el PEM, debe rondar entre un 2% y un 4%.

En base al ejemplo inicial, entre 2.000 € y 4.000 €.

4.- EL CONSTRUCTOR.

Es quien dirige, planifica y ejecuta la obra de acuerdo al proyecto y bajo la supervisión directa de la dirección facultativa. Quizá sea la elección más delicada, ya que la mayor parte del presupuesto total queda bajo sus manos.

En base al ejemplo:
Presupuesto de ejecución material (PEM) 100.000 €
Presupuesto de contrata (PEM+19 %) 119.000 €
IVA autopromotor (10 %) 11.900 €
Total Presupuesto de constructor 130.900 €

Para elegir y valorar la mejor opción es recomendable apoyarse en tu arquitecto. La mala elección de empresa constructora puede arruinarte, dejarte colgado y sin dinero tirando por tierra todo tu proyecto.

Por ello, antes que guiarte exclusivamente por el precio más barato, te aconsejo tener en cuenta:

  • La solvencia de la empresa. Para evitar disgustos y que te deje vendido y sin dinero.
  • La experiencia. Es recomendable que cuente con encargados de obra con formación técnica y trayectoria de buena ejecución en otras obras.
  •  Precio. Una vez comprobado que te están ofertando exactamente las mismas calidades y cantidades es el momento de mirar el precio. Para lo anterior te recomiendo consultar con tu arquitecto para detectar variaciones en calidades.

Aun así, si el precio es demasiado bajo algo falla. Nadie da duros a 4 pesetas. La mejor muestra es la práctica en la obra pública (el estado es el mayor y más importante autopromotor) que descarta automáticamente cualquier oferta que se desvíe demasiado a la baja. Se considera más seguro no arriesgarse a comprobar si esa oferta era cierta.

5.- ESTUDIOS TOPOGRÁFICO Y GEOTÉCNICO

El plano topográfico de tu parcela y el estudio geotécnico son los documentos iniciales para arrancar el proyecto. Se realizan por profesionales diferentes, un topógrafo y un geólogo.

Sus honorarios para la mayoría de los proyectos de vivienda unifamiliar estarán alrededor de:

– Topógrafo: 200-300 €
– Estudio geotécnico: 800-1.600 €.

Dependiendo de la cantidad de pruebas a realizar.

Si tienes dudas en este punto, consulta a tu arquitecto ya que colabora habitualmente con ambos técnicos y te facilitará las cosas.

6.- EL AYUNTAMIENTO

El ayuntamiento es quien te otorgará tu licencia de obras, la autorización para construir previo informe del arquitecto municipal. Además, tendrás que abonar la tasa e impuesto por licencia de obras.

Estos importes varían ligeramente dependiendo del municipio. Y son:

– Tasa de Licencia Urbanística: En torno al 1 % del PEM. En base a nuestro ejemplo unos 1.000 €.
– Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO): 3 – 4% del PEM. En torno a los 4.000€ en el ejemplo.
– Fianza para ejecución de las infraestructuras y urbanización necesarias. No siempre será necesario si has adquirido un solar, pero en ocasiones te tocará urbanizar la acera y comprometerte a dejar las cosas como estaban tras la obra.
– Licencia de primera ocupación: unos 300 €.
– Fianza para la gestión de residuos: unos 2 €/m2 de construcción. 200 € en el ejemplo.
– Alta de suministros: unos 300 € por acometida de suministro. (Agua, luz, gas…). 900 € en total.

En total, entre tasas y licencias, se acabará pagando unos 7.000 € en impuestos.

7.- EL NOTARIO Y EL REGISTRADOR DE LA
PROPIEDAD

No hay que olvidar que necesitarás los servicios de notaría y registro de la propiedad.

En principio, por declarar la obra nueva y registrar la propiedad, en torno a un 1 – 1,5% del PEM.

Para el ejemplo, alrededor de los 800 € para el notario y otros 400 € para el registrador.

8.- EL BANCO

Si necesitas financiación, deberás contar también con los siguientes gastos.

– Notaría y registro: del orden del 0,5 % de la hipoteca.
– Tasación: sobre los 300 €
– Gestoría: Unos 500 €.
– Intereses bancarios y otras comisiones.

Estos son todos los pasos y los agentes que intervienen  en el proceso de construcción de una vivienda. En el caso de que tomes la decisión de autopromocionar tu vivienda este es el proceso que tienes que seguir.  ¿Es mas rentable la auto promoción que la comprar de vivienda al uso? Sin duda, te puedes ahorrar hasta un 30% del precio final. Sin embargo, este ahorro económico se cobra en tiempo invertido e implicación por el proceso de hacerte tu vivienda.  Yo puedo hacer que ese camino sea mas llevadero y estare encantado de ayudar a construir la casa de tus sueños ¿Te animas?

Si tienes alguna duda o idea que quieras consultar no dudes en contactarme